宝体地铁站的周边都是居民区，但没有一个综合性商业体。
“地铁一响，黄金万两”这话表达了诸多的意思：地铁的开通将大幅提升地铁口附近的房产价值，便捷的交通会使地铁沿线的房租有不小的攀升，沿线商铺老板能够因为坐拥“地铁热铺”每月多创数倍的营业额等。
对于拥有地铁1、4、5部分线路的宝安来说，地铁全线开通已经两个多月了。开通后的地铁沿线商铺客流是否真如预期大幅增加?坐拥“地铁热铺”的商家收益是否真能每月多创数倍的营业额?人们是已经满足于在自己家门口消费，还是更愿意乘着地铁去购物?
只见人流不见客流
“地铁开通后人流量是多了些，但是都是路过的。”一聊起这个话题，在西乡地铁口经营一家婴儿用品店的王小姐就忍不住抱怨。
王小姐告诉记者，自己在这个位置开店两年多了，地铁还在建设期间，这个65平方米的店铺月租大概是4000多元，快开通前提到了8000多元，而现在已经涨到10000多元，跟最初相比上涨了一倍多。“但是我现在做的大部分还是附近的老客户生意。”因为并没有如预期带来客户群，反而因为租金的大幅上涨，利润空间被压薄，王小姐表示如果有人接手的话想转租出去。
记者留意到，不少人从地铁出来后要么匆匆换乘，要么直接前往附近住宅小区。在该地铁口附近走了一圈，记者发现不少商铺门口贴着转租的字样，而在离地铁口大约四五百米远的一条商业街上，空置的商铺明显增加，不少门口都是铁将军把守。
李小姐是这条商业街上一家经营中老年服装的商家，作为这条商业街上的“元老”，她告诉记者，不少商铺一直都是闲置的，“租金太高了，业主们宁愿空着也不愿意降租金，人流又不够。虽然也算是地铁物业，但是开在路边的人家都不一定停下来看看，何况我们稍微靠里面的呢。”
对此，有业内人士指出，对于原本不太成熟的商业区来说，如果沿线的商业企业不能形成自己的经营特色，客流反而会被吸引到其他成熟商圈。可以说地铁的开通是一把双刃剑，既可以带来人流，也可以带走人流。
一直在福田工作，地铁开通后才搬到西乡碧海片区的杨小姐是这一理论的实践者。在她看来，除了便利店、水果店等满足日常生活需求的商铺外，其他的商铺缺乏足够的吸引力，尤其是时尚服装、美容等时尚消费，消费者已经习惯了在华强北、东门等成熟商业圈扫货。
成熟商业配套或是出路
相比于王小姐们的忧虑，对于地铁5号线翻身站的商家来说，地铁的开通则显得像是锦上添花。记者注意到，该地铁口处于宝安成熟的的老城区，人流量巨大，且一出地铁口就是天虹商场。
“这里不缺人气。”一地产从业人员告诉记者地铁开通前该片区商业就很成熟了。当记者以想投资小吃的租客身份了解有无可租的商铺时，该中介表示该地铁口转租的商铺很少，如果有也是转让费要几十万，不太符合记者的定位要求。
吴女士是住在附近的老居民了，对于家庭主妇的她来说，虽然地铁开通了，但是前往罗湖、福田等地购物还是觉得时间交通成本大了些。“已经习惯在这里消费了，基本上吃穿的都能在这里搞定。”
但单凭一个独体的商场是否就能满足所有人需求呢?至少年轻的罗小姐觉得还是有些遗憾。在她看来，罗湖万象城、福田购物中心这样的大型综合商业体才是她理想中的购物环境。宽敞舒适的购物环境、紧跟潮流的时尚品牌、精致可口的小吃美食，还可以看场电影或者做个美容，逛累了不用走几步路就能坐上地铁回家，“对我来说，休闲娱乐购物最好能一站式解决，而且交通上不能太折腾。”
而翻阅深圳商业在地铁沿线的布局图，记者发现，目前绝大多数商家多集中在少数站点附近，尤其是从罗湖火车站到机场1号线沿线，就聚集了东门、华强北等大型商圈，而COCOpark购物公园、益田假日等大型综合购物中心也吸引了不少消费人群。而与此相对比的是，宝安区内的不少地铁站点，除了一些单个商场满足附近居民的部分消费需求，基本上看不到一家大型综合商业体。
有业内人士指出，随着地铁的开通、前海的开发，人口大区宝安的战略地位也越发凸显。如果不能形成自己的成熟商圈，必将被原有的其他区域成熟商圈分流掉不少消费群体。
宝安中心站是地铁1号线与5号线的换乘站，两条线路在该站点呈十字交叉立体换乘。记者了解到，在中心区宝安已经规划了一个高档次的商圈，除引进国际、国内知名商业外，宝安中心区商圈还将筹建20万平方米的购物公园。拟建的购物公园就位于新湖路南侧该地铁口出口处，占地面积达20万平方米，初步定位为集购物、饮食、休闲于一体的大型高档购物公园。在中心区西南临海侧，规划有海港购物中心;在中心区东南侧内港湾处，规划有滨水商业区、商业广场。
采访中，不少商家、地产中介均对这种地铁口大型综合购物中心充满期待，认为必将带来巨大的有效客流，从而连锁带动周边的零售商铺。
可借鉴香港地铁商业经验
对于李小姐来说，地铁开通带来有效人流的预期落空了，她现在又把希望寄托在马路对面在建的汇一城大型商场，“可能到时来专门逛街的人多了，这边也会带旺吧。”
但王小姐有不同的看法，“刚开始大家都说地铁开通了生意会好起来，现在大家又把希望寄托在旁边的商场身上，这个我觉得还很难说”。
有专家表示，对于散户形式的商家来说，想要在地铁沿线投资，就要研究地铁带来的人流客层、消费结构、消费习惯，在此基础上调整经营理念，而不仅仅寄希望于地铁带来的人流量。
“我觉得香港地铁的一些做法值得我们借鉴。”因为商务需要经常往返深港两地的吴先生告诉记者，香港的地铁商家都是由地铁公司统一招商引进管理。有时地铁公司会统一组织各商家举行折扣优惠活动吸引客流，凭借消费小票还能享受免费停车等特色服务，这让吴先生印象深刻。
轨道二期工程的全线开通，地铁商业格局正在悄然发生变化。记者了解到，轨道三期工程已经启动相关前期工作，涉及宝安区的主要有穗莞深城际线、轨道6号线和11号线。目前，按市要求，3号线公司和港铁公司正在开展6号线前期工作，具体包括投融资模式、沿线物业开发、招商等。该工程将以“轨道交通引导城市发展”为目标，运用“轨道+物业”的建设理念，创新投融资模式。如何合理配置资源，如何打造有特色的区域商业中心，将成为相关部门需要深入研究的新课题。
记者观察
发展地铁商业要重视先期规划
从不少地铁经济成熟的发达国家经验可以看出，地铁发展对一个城市的商业结构影响很大，甚至可以改变并催生出新的商业结构。作为一种公共资源，地铁的规划无疑带有政府的导向性。
到过香港的人可能会被香港地铁商城繁华和轻松便捷的文化氛围所吸引，而更重要的是香港地铁给了我们可以借鉴的“地铁+物业”发展模式。这包括引导地铁沿线写字楼、商场、住宅等众多物业项目的发展，开发大型购物中心，通过物业带动人流，人流带动物业，市场的聚集效应吸引区内外大量消费人流。而其中地铁商城的出现，更使大规模购物中心日益向居民区分散，为香港传统商业形态带来改变。
反观我们，不少地铁站点并未体现出规划先行的优势，以竹子林福田交通枢纽中心为例，不少交通枢纽节点仅仅是实现了交通换乘功能，没有真正跟商业进行融合，如能有效整合商业资源，巨大的人流将是一笔巨大的财富。而记者在采访中也发现，包括宝安中心站、宝体等众多人流密集的居民区并未有效利用地下空间。
且综观全市，深圳的众多地铁商城存在定位不清晰、产权分散，难以统一协调管理等缺陷，或者在刚开始规划建设时对人流、出口设置等未能长远考虑，一出生便带有先天不足。对此，有业内人士指出，地铁商城必须与地面环境相结合并能互为补充，形成自己独有的特色，而不能仅仅沦为地下商城。
目前，轨道三期工程正在进入前期工作，这也是深圳“轨道+物业”的尝试。其中不少线路经过宝安区域，政府、地铁物业开发者如能真正从规划设计与运营上深刻思考，将对宝安的城市更新和商业新格局产生重要的推动作用。
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